بازار مسکن به سمت تعادل جدید
در مقابل، بازار مسکن شهرهای بزرگی مثل اصفهان، شیراز یا تبریز بیشتر ماهیت محلی داشت و کمتر در معرض ورود سرمایههای ملی قرار میگرفت. اما در سالهای بعد چند تغییر مهم رخ داد که باعث کاهش این نسبت به حدود ۲٫۲ شد.
نخست، جهش بسیار شدید قیمت در تهران باعث شد سطح قیمتها نسبت به درآمد خانوارها به شکل کمسابقهای بالا برود و قدرت خرید بخش بزرگی از متقاضیان مصرفی عملا از بازار خارج شود. وقتی قیمتها به چنین سطوحی میرسند، رشدهای بعدی معمولا با مقاومت بیشتری روبهرو میشود.
دوم، فشار هزینههای زندگی و قیمت مسکن در تهران باعث شد بخشی از تقاضای سکونت به شهرهای دیگر منتقل شود؛ هم به شکل مهاجرت واقعی و هم به شکل انتخاب محل زندگی در شهرهایی با هزینه پایینتر.
سوم، در سالهای اخیر سرمایهگذاران ملکی به تدریج شهرهای بزرگ دیگر را هم به عنوان گزینههای قابل قبول برای حفظ ارزش سرمایه پذیرفتهاند.
این موضوع باعث شد بخشی از جریان سرمایه که قبلا تقریبا به طور پیشفرض به سمت تهران میرفت، به بازارهای مسکن شهرهای دیگر نیز وارد شود.
علاوه بر این، برخی شهرها مانند کرج به دلیل نزدیکی جغرافیایی و پیوند شدید با بازار کار تهران عملا به بازارهای اقماری پایتخت تبدیل شدهاند و رشد سریعتر قیمت در این شهرها نیز میانگین فاصله قیمتی را کاهش داده است.
با در نظر گرفتن این تغییرات، بازگشت کامل نسبت به سطح تاریخی ۳ الزاما محتملترین سناریو نیست. برای اینکه چنین نسبتی دوباره شکل بگیرد، باید یا قیمت مسکن در تهران با سرعتی بسیار بیشتر از سایر شهرها رشد کند، یا بازار مسکن کلانشهرهای دیگر دچار رکود طولانی یا حتی کاهش قیمت شود.
سناریوی دوم در اقتصاد تورمی ایران کمتر دیده میشود، زیرا قیمت اسمی مسکن معمولا کاهش شدید ندارد و بیشتر به شکل کند شدن رشد ظاهر میشود.
از طرف دیگر، جهش بسیار سریعتر تهران نیز با محدودیتهایی مثل کاهش قدرت خرید، سطح بسیار بالای قیمتها و تغییر الگوی تقاضا روبهرو است. به همین دلیل بسیاری از تحلیلها به این سمت میروند که بازار مسکن ایران ممکن است در حال حرکت به سمت یک تعادل جدید باشد که در آن فاصله قیمت تهران با سایر کلانشهرها کمتر از گذشته است.
در چنین چارچوبی، نسبتهایی در محدوده ۲ تا ۲٫۵ میتواند پایدارتر از نسبت تاریخی ۳ باشد، مگر اینکه یک موج جدید تمرکز شدید سرمایه و تقاضا دوباره به شکل خاصی بازار تهران را نسبت به سایر شهرها جلو بیندازد.
* مدیرکل اسبق مسکن و شهرسازی تهران
